浅析住宅建筑渗漏问题与防治措施

胡宗羽

摘要：以某住宅项目为例，对住宅建筑常见渗漏问题按发生部位进行了梳理分类，并逐一分析其发生原因。结果表明大部分渗漏发生原因都是构造设计考虑不周和施工质量把控不足引起的。根据以上渗漏问题分类，相应地讨论了针对性的渗漏防治措施供读者实施参考。可以预见，随着更多地对渗漏问题的关注，在不久的未来这一质量通病能够有效控制解决。

关键词：渗漏；住宅建筑；渗漏防治

引言

近二十几年来，我国房地产市场经历了高增长的高速发展期，房地产行业已成为我国经济稳定增长的压舱石。然而，在房地产行业产值高速发展的同时，其相应的产品品质和建筑质量并未有同步大幅度的提升。另一方面，我国的城镇化率和人均住房而积已大幅攀升至历史高点，人们对住宅的需求已从基本的居住要求，逐渐过渡至追求品质、追求功能和追求舒适度。由此产生的品质质量与人民需求间的矛盾也愈加强烈，针对渗漏间题、精装修质量问题等业主维权事件也伴随而来，成为社会不稳定因素。因此对于住宅建筑渗漏问题[1-4]的检查防治已成为各知名房企关注的重点，本文以某项目为例，梳理总结了住宅建筑常见的渗漏问题，对其进行归纳分类，并给出相应的防治措施。

1住宅建筑渗漏问题分类

住宅建筑渗漏问题的发生具有不确定性、隐蔽性、复杂性。因此一旦发生渗漏问题，其整改的代价往往是很大的。对于住宅建筑的渗漏问题，通常按发生部位可分为：屋面渗漏，外墙渗漏，厨卫阳台渗漏和地库渗漏。如果按发生原因分类则可分为：防水设计问题；节点构造设计问题；施工工艺质量问题；施工材料质量问题。本文按渗漏发生部位对住宅建筑渗漏问题进行分类总结。

1.1屋面渗漏

屋面作为水平构件，形成一个巨大的直接迎水面，虽然针对屋面防水的构造设计已十分成熟，但屋面仍成为易出现渗漏的部位。这一方面是由于现场施工管理质量参差不齐，另一方面是屋面形式也日趋复杂多样，造成节点构造变化多样，常规的防水构造设计难以满足。结合某项目情况，笔者总结出下列几种屋面渗漏情况。

(1)屋面天沟渗漏。屋面雨水侧排管发生管根渗漏水；屋檐天沟侧排管为金属管与PVC管的硬质连接，受到轻微地相对位移即存在连接处漏水问题；屋面至天沟、天沟至外墙雨水立管均采用侧向排水且排水管口径小，极易造成排水不畅导致积水；存在铝板幕墙间拼缝打胶不严密漏水等施工质量问题。以上诸多原因，造成了建筑屋面排水系统的混乱失效，导致雨水渗漏后进入屋面及外墙面保温。此外由于屋面侧梁与天沟挑板未做防水处理，导致在第一道屋面排水的防线失效后，无有效的第二道防水防线。

(2)采光天窗渗漏。由于采光天窗的构造做法采用打胶与周边铝板收口，且天窗四周无翻边无坡度，造成一旦胶开裂即出现渗漏的情况。

(3)烟道压顶渗漏。由于该烟道压顶的外突部分为后加EPS线条，线条下口保温板缝隙较大，当雨量较大时，会造成内测进水。

1.2外墙渗漏

外墙虽为竖向构件，但由于建筑外立面的表现形式日益复杂多变，多种形状线条的混合，多种材料的组合，随之带来的就是构造节点愈加复杂，这对构造详图设计和现场施工质量都提出了更高的要求，也同时增大了渗漏风险。下面总结阐述外墙渗漏的情况。

(1)墙体顶端渗漏。部分山墙墙体与保温在顶端收口处开裂，形成朝天缝隙，进水后雨水通过外墙保温自由流窜至整个外墙面，在外墙面薄弱处渗漏入户，最终造成墙体的渗漏。

(2)不同材质材料接口处渗漏。通常同种材料其物理性质相同不易造成收口拼缝处密封胶破裂，相反，不同材质材料则会出现打胶开裂的项目。以该项目为例，铝板幕墙与墙身保温板的交接处发生渗漏。在原构造设计中，外墙窗檐斜角铝板直接伸入保温板中，接缝打胶收口，然而由于金属铝板与保温材料特性不同。很容易发生打胶开裂的现象，这就使得雨水沿着外墙铝板直接流入保温板内，进而造成墙面渗漏。

(3)外窗渗漏。外窗渗漏是外墙渗漏较常见的一种情况，也是较容易找到原因的渗漏问题，且根据标准要求需进行淋水试验，此处渗漏多是由于以下原因导致。(i)窗主框与副框由于发泡剂打发不密实存在间隙；

(i)窗副框与墙体间塞缝不密实且未涂抹防水材料；()施工中窗洞口尺寸预留存在偏差，副框下料时未进行充分地现场复尺导致副框与窗洞间隙过大，造成塞缝质量较差，且副框未能起到有效的作用。

1.3厨卫阳台渗漏

厨房、卫生间、阳台的渗漏则多由于户内施工质量的原因。厨房、卫生间、阳台本身就是户内用水地点，因此对上述三个房间的防水措施已较为成熟，且一般都会在防水涂料施工完成后再进行24h闭水试验，确认防水效果后，才会维续下道工序。因此大面发生渗漏的风险并不大，反而是在排水管管根部、烟道口和排气孔洞等位置由于施工质量问题会引发海漏，这点值得关注。